Hypothek für Ferienhaus & Ferienwohnung in der Schweiz: der komplette Leitfaden

Der Traum vom eigenen Ferienhaus in den Bergen oder am See scheitert selten am Zinssatz – sondern am Eigenkapital, an einer zu tiefen Objektschätzung oder am falschen Anbieter. Denn für Zweitwohnsitze gelten in der Schweiz deutlich strengere Regeln als für den Hauptwohnsitz.

Dieser Leitfaden führt Schritt für Schritt durch die Finanzierung einer Ferienimmobilie – von den Eigenmitteln über die Bewertung bis zur Zusage. Er ersetzt keine Beratung, schafft aber eine solide Grundlage (Stand: April 2026).

Das Wichtigste in Kürze

• Belehnung tiefer: Ferienimmobilien werden meist nur zu 60 Prozent (teils 50–70 %) belehnt – Sie brauchen also 30–40 Prozent Eigenkapital, teils bis 50 %.
• Kein Vorsorgegeld: Für Zweitwohnsitze dürfen Sie weder Pensionskasse (2. Säule) noch Säule 3a beziehen oder verpfänden – die Eigenmittel müssen «hart» sein.
• Kumulierte Tragbarkeit: Die Wohnkosten von Haupt- und Zweitwohnsitz werden addiert – zusammen sollen sie rund einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
• Die Bewertung ist das Nadelöhr: Banken schätzen meist hedonisch; bei Berg- und Seeobjekten weicht das oft vom Kaufpreis ab, und das Niederstwertprinzip erhöht Ihren Eigenmittelbedarf.
• Vergleichen lohnt sich doppelt: Anbieter unterscheiden sich bei Zins und Bewertung – und viele finanzieren Zweitwohnsitze gar nicht.

Schritt 1: Eigenmittel und Tragbarkeit realistisch klären

Bevor Sie ein Objekt suchen, klären Sie Ihren Rahmen. Kreditgeber stufen Ferienimmobilien als riskanter ein: In schwierigen Zeiten wird das Feriendomizil erfahrungsgemäss zuerst verkauft, und die Preise in touristischen Lagen schwanken stärker. Zusätzlich verknappt das Zweitwohnungsgesetz (in Kraft seit 1. Januar 2016) das Angebot – es begrenzt den Anteil an Zweitwohnungen pro Gemeinde auf 20 Prozent, was Bestandesobjekte verteuert (Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung ARE).

Wie viel Eigenkapital konkret?

Beim Hauptwohnsitz gilt: maximal 80 Prozent Belehnung, also mindestens 20 Prozent Eigenkapital – davon dürfen 10 Prozentpunkte aus der Pensionskasse stammen. Bei einer Ferienimmobilie belehnen die meisten Institute nur bis rund 60 Prozent. Sie bringen also 40 Prozent selbst auf – vollständig aus «harten» Eigenmitteln:

Mittel	Hauptwohnsitz	Ferienimmobilie
Erspartes / freie Wertschriften	✓	✓
Säule 3a	✓	✗
Pensionskasse (Bezug/Verpfändung)	✓ (bis 10 %-Pkt.)	✗
Erbvorbezug / Schenkung	✓	✓
Rückkaufswert freie Lebensvers. (3b)	✓	✓

Der Grund für das Vorsorge-Verbot: Steuerbegünstigtes Alterskapital soll dem existenziellen Wohnbedarf dienen – nicht einem Zweitwohnsitz (Quelle: Houzy). Für die Ferienimmobilie brauchen Sie deshalb frei verfügbare Liquidität.

Die Tragbarkeit: die zweite, oft unterschätzte Hürde

Selbst wer das Eigenkapital hat, muss die laufenden Kosten tragen. Banken rechnen mit kalkulatorischen Werten, nicht mit dem heutigen Tiefzins: rund 4,5–5,0 Prozent kalkulatorischer Zins, rund 1,0 Prozent Unterhalt pro Jahr, plus Amortisation des Teils über 60 Prozent innert 15 Jahren. Entscheidend: Besitzen Sie bereits einen Hauptwohnsitz, werden dessen Wohnkosten zu den Kosten der Ferienimmobilie addiert. Diese kumulierte Belastung soll rund einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Rechenbeispiel – Ferienwohnung für 1’000’000 Franken:

• Eigenkapital 40 % = 400’000 CHF (harte Mittel)
• Hypothek 60 % = 600’000 CHF (keine Amortisation, da nicht über 60 %)
• Kalkulatorischer Zins 5 % auf 600’000 = 30’000 CHF/Jahr
• Unterhalt 1 % auf 1’000’000 = 10’000 CHF/Jahr
• Bestehende Miete Hauptwohnsitz = 36’000 CHF/Jahr

Kalkulatorische Gesamtbelastung: 76’000 CHF/Jahr → nötiges Bruttoeinkommen rund 230’000 CHF (76’000 ÷ 0,33). Das zeigt, wie elitär der Marktzugang ist: hohe Eigenmittel und hohes Einkommen müssen zusammenkommen.

Schritt 2: Die Objektschätzung verstehen

Über 90 Prozent der Schweizer Institute schätzen den Verkehrswert hedonisch: Ein Algorithmus (etwa von IAZI oder Wüest Partner) vergleicht Objektmerkmale wie Fläche, Baujahr, Lage und Ausbau mit einer grossen Datenbank realer Transaktionen.

• Stärke: schnell, günstig und präzise bei Standardobjekten in liquiden Märkten.
• Schwäche bei Ferienobjekten: Für einzigartige Chalets, Seeanstoss oder Panoramalagen fehlen Vergleichsdaten. Die Schätzung kann in peripheren oder Luxuslagen deutlich – teils um bis zu 20 Prozent – vom tatsächlichen Marktwert abweichen (Quelle: neho; Raiffeisen).

Weicht die hedonische Schätzung stark ab, hilft eine Experten-/Realwertschätzung (Landwert plus Neubaukosten minus Altersentwertung). Sie ist genauer für Unikate, aber teurer und langsamer – Banken verlangen sie nur bei komplexen Objekten.

Schritt 3: Das Niederstwertprinzip einplanen

Seit 2014 gilt: Die Bank belehnt den tieferen Wert aus Kaufpreis und Schätzung. Ein Beispiel:

• Kaufpreis Chalet: 1’500’000 CHF
• Bankschätzung (hedonisch): 1’200’000 CHF → massgeblich
• Belehnung 65 % von 1’200’000 = 780’000 CHF Hypothek
• Eigenmittel: 1’500’000 − 780’000 = 720’000 CHF (faktisch 48 % des Kaufpreises)

Genau hier entscheidet der Anbieter: Wer Ihr Objekt realistischer bewertet, senkt Ihren Eigenkapitalbedarf spürbar. Das macht den Vergleich oft wichtiger als ein paar Basispunkte beim Zins – dazu gleich mehr.

Schritt 4: Das Dossier zusammenstellen

Ein vollständiges Dossier beschleunigt die Zusage. Üblicherweise verlangt werden:

• Einkommen: Lohnausweise (meist 3 Jahre), aktuelle Steuererklärung, Betreibungsauszug
• Objekt: Grundbuchauszug, Katasterplan, Baubeschrieb, Verkaufsdokumentation, Fotos
• Hauptwohnsitz: Mietvertrag oder bestehende Hypothekarverträge (für die kumulierte Tragbarkeit)
• Eigenmittel: Nachweise über Konten, Wertschriften, Erbvorbezug oder Schenkung

Eine digitale Plattform standardisiert diese Unterlagen und reicht sie parallel bei mehreren Anbietern ein – statt bei jeder Bank einzeln.

Schritt 5: Anbieter vergleichen und Zusage einholen

Statt eine einzelne Filiale anzufragen, holen Sie Angebote mehrerer Institute ein und vergleichen sie – nach Zins, Laufzeit, Bewertung und Flexibilität. Anbieter, die Zweitwohnsitze ausschliessen, fallen früh weg. So wird aus einer wochenlangen Suche ein transparenter Marktüberblick – der Ansatz von hypox.

Warum sich der Vergleich hier doppelt lohnt

Bei einem Standard-Eigenheim sind sich die Anbieter relativ einig. Bei einer Ferienimmobilie gehen Zins, Belehnung und Bewertung dagegen stark auseinander – der systematische Vergleich zahlt sich gleich zweifach aus.

Hebel 1 – der Zins. Offeriert Ihre Hausbank für eine zehnjährige Festhypothek inklusive Risikoaufschlag 1,90 Prozent und ein anderes Institut 1,40 Prozent, sind das bei 800’000 Franken 0,5 Prozentpunkte = 4’000 CHF pro Jahr = 40’000 CHF über zehn Jahre. Die Zahlen sind illustrativ, die Grössenordnung ist es nicht.

Hebel 2 – die Bewertung. Bewertet Anbieter A Ihr Chalet auf 1’200’000 und Anbieter B (mit Realwertansatz) auf 1’350’000 Franken, verändert das bei 65 Prozent Belehnung Ihren Kredit um rund 100’000 Franken – also 100’000 Franken weniger gebundenes Eigenkapital, das Ihnen anderweitig zur Verfügung steht.

Dazu kommt: Viele Pensionskassen und Versicherungen finanzieren Zweitwohnsitze gar nicht. Der Ferienimmobilienmarkt ist ein Informationsmarkt mit Asymmetrie – Banken kennen ihre Spielräume, Käufer selten. Ein plattformbasierter Vergleich platziert Ihr Dossier gleichzeitig bei vielen Anbietern, filtert die ungeeigneten aus und stellt Zins und Bewertung transparent gegenüber. So finden Sie nicht nur den tieferen Zins, sondern überhaupt die Anbieter, die Ihr Objekt tragen. Warum hypox dabei neutral bleibt, lesen Sie unter wie wir Geld verdienen.

Häufige Fragen

Kann ich für ein Ferienhaus wirklich kein Pensionskassengeld verwenden?

Nein. Für Zweitwohnsitze sind Vorbezug und Verpfändung aus der 2. Säule und der Säule 3a gesetzlich ausgeschlossen – auch, wenn Sie das Geld hätten. Die Eigenmittel müssen aus «harten» Quellen stammen.

Warum schätzt die Bank mein Chalet tiefer als den Kaufpreis?

Weil hedonische Modelle für einzigartige Berg- und Seeobjekte zu wenig Vergleichsdaten haben. Eine Realwertschätzung kann helfen, ist aber aufwendiger – und nicht jeder Anbieter akzeptiert sie.

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Als Faustregel 30–40 Prozent des tieferen Werts aus Kaufpreis und Bankschätzung – in restriktiven Fällen bis 50 Prozent, alles aus harten Mitteln.

Fest- oder SARON-Hypothek für die Ferienwohnung?

Weil Ferienobjekte häufiger verkauft werden, wiegt die Vorfälligkeitsentschädigung einer Festhypothek schwerer – oft spricht das für die Flexibilität des SARON. Details im Beitrag Fest- oder SARON-Hypothek.

Fazit

Die Finanzierung einer Ferienimmobilie ist planbar, wenn Sie die Reihenfolge kennen: Eigenmittel und Tragbarkeit klären, Bewertung verstehen, Niederstwertprinzip einrechnen, Dossier komplettieren, Anbieter vergleichen. Der grösste Hebel liegt bei Bewertung und Anbieterwahl – beides adressiert ein neutraler Anbietervergleich.

Quellen

• Bundesamt für Raumentwicklung ARE – Zweitwohnungen / Zweitwohnungsgesetz
• Houzy – Eigenmittel für Ferienwohnung oder Ferienhaus
• neho.ch – Hedonische Immobilienbewertung
• Raiffeisen – Immobilienbewertung; Belehnungswert
• VZ VermögensZentrum – Tragbarkeit
• LEND.ch – Ferienimmobilie kaufen und finanzieren; ImmoZins – Zweitwohnung: Voraussetzungen, Beschränkungen, Steuern

Hinweis: Zeitabhängige Zahlen und Rechenbeispiele geben den Stand April 2026 wieder und dienen der Einordnung, nicht der Beratung. Massgeblich sind ausschliesslich die Konditionen der jeweiligen Anbieter.