Fest- oder SARON-Hypothek: So finden Sie das passende Modell

Wer eine Hypothek abschliesst oder verlängert, steht früher oder später vor derselben Frage: Festhypothek oder SARON-Hypothek? Beide Modelle haben ihre Berechtigung – das «richtige» hängt nicht vom aktuellen Zinstrend ab, sondern von Ihrer persönlichen Situation, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrem Zeithorizont.

Dieser Beitrag ordnet die beiden Modelle sachlich ein: von der Mechanik über die versteckten Kosten bis zum Marktumfeld 2026. Er ersetzt keine Beratung, hilft Ihnen aber, die richtigen Fragen zu stellen, bevor Sie Angebote vergleichen. Alle zeitabhängigen Zahlen sind mit Datum und Quelle versehen (Stand: Juli 2026).

Das Wichtigste in Kürze

• Festhypothek = Sicherheit hat ihren Preis. Sie kaufen Planungssicherheit und zahlen dafür eine Zinsrisikoprämie an die Bank.
• SARON = Flexibilität und Marktnähe. Sie tragen das Zinsänderungsrisiko selbst, profitieren aber historisch von tieferen Kosten.
• Historisch war die Geldmarkthypothek günstiger – über fast alle rollenden Zehnjahresperioden seit 1993 (Quelle: VZ VermögensZentrum).
• Vorfälligkeitsentschädigung kann eine Festhypothek beim vorzeitigen Ausstieg teuer machen – rechnen Sie sie ein.
• Massgeblich ist nicht der Schaufensterzins, sondern Ihre Belehnung, Tragbarkeit und Verhandlung. Deshalb lohnt sich ein neutraler Anbietervergleich.

Die Festhypothek: Planbarkeit über die ganze Laufzeit

Bei einer Festhypothek vereinbaren Sie einen festen Zinssatz für eine feste Laufzeit – üblich sind zwei bis zehn, teils bis fünfzehn Jahre. Der Zinssatz bleibt über die gesamte Dauer unverändert, unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt. Die Preisbildung orientiert sich an den längerfristigen Kapitalmarktzinsen (Swap-Sätzen), an denen sich die Bank refinanziert.

Das bringt vor allem eines: Planungssicherheit. Sie wissen vom ersten bis zum letzten Tag, wie hoch Ihre Zinskosten sind, und können Ihr Budget entsprechend ausrichten. Für Haushalte mit knapper Tragbarkeit ist das ein starkes Argument.

Die Kehrseite: Sie binden sich. Sinken die Zinsen während der Laufzeit, profitieren Sie nicht davon. Und eine vorzeitige Auflösung – etwa bei einem Verkauf der Liegenschaft – kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen (dazu weiter unten).

Eine Festhypothek ist kein «Wetten auf tiefe Zinsen», sondern der Kauf von Sicherheit. Der Preis dafür ist eine Risikoprämie und weniger Flexibilität.

Die SARON-Hypothek: Nah am Geldmarkt

Die SARON-Hypothek orientiert sich am Swiss Average Rate Overnight (SARON) – einem besicherten Tagesgeldsatz, der auf tatsächlichen Transaktionen im Schweizer Interbankenmarkt beruht und von der SIX Group administriert wird. Er hat Ende 2021 den fehleranfälligen LIBOR abgelöst.

Weil eine Hypothek über eine Zinsperiode von meist ein bis drei Monaten abgerechnet wird, kommt der «Compounded SARON» zum Zug: der Durchschnitt der täglich aufgezinsten SARON-Sätze der abgelaufenen Periode. Diese nachträgliche Durchschnittsbildung glättet einzelne Zinsspitzen – ein extremer Tagesausschlag wirkt sich über 90 Tage kaum auf Ihre Quartalsbelastung aus.

Ihre effektiven Kosten setzen sich additiv zusammen: Compounded SARON + individuell verhandelte Bankmarge. Notiert der SARON nahe oder unter null, greift bei fast allen Banken eine Zinsuntergrenze (Floor) von 0,0 Prozent auf den Basiswert – Sie zahlen dann faktisch nur die Marge.

Die wichtigsten Eigenschaften im Überblick:

• Transparenz: Der Basiszins ist öffentlich einsehbar, nur die Marge verhandeln Sie mit dem Anbieter.
• Flexibilität: SARON-Hypotheken lassen sich in der Regel mit kurzer Frist (meist drei bis sechs Monate) kündigen oder intern in eine Festhypothek umwandeln – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
• Ungewissheit: Die künftige Zinsbelastung steht nicht fest – Ihr Budget muss Schwankungen verkraften.

Was ist günstiger? Der Blick in die Geschichte

Aus rein finanzieller Sicht lässt sich die Frage empirisch beantworten. Gemäss den Längsschnittanalysen des VZ VermögensZentrums waren Geldmarkthypotheken über fast alle rollenden Zehnjahresperioden seit 1993 günstiger als langfristige Festhypotheken.

Illustrativ, gerundete kumulierte Zinskosten für eine Hypothek von 500’000 Franken (Quelle: VZ VermögensZentrum; bis 2021 3-Monats-LIBOR, danach SARON):

Zehnjahresperiode	Geldmarkt (LIBOR/SARON)	Festhypothek 10 Jahre
1993–2002	176’000 CHF	355’000 CHF
1998–2007	118’000 CHF	288’000 CHF
2003–2012	85’000 CHF	207’000 CHF
2008–2017	59’000 CHF	144’000 CHF
2015–2024	56’000 CHF	75’000 CHF

Der Grund ist die Zinsstrukturkurve: Bei einer Festhypothek übernimmt die Bank Ihr Zinsänderungsrisiko und preist dafür eine Laufzeit- und Risikoprämie ein. Bei der Geldmarkthypothek entfällt diese Prämie – weil Sie das Risiko selbst tragen.

Wichtig: «Historisch günstiger» ist keine Garantie für die Zukunft. Eine sinnvolle Strategie unabhängiger Berater lautet deshalb, die Ersparnis gegenüber einer gedachten Festhypothek als Liquiditätspolster anzusparen – als privater Puffer, falls der SARON einmal deutlich steigt.

Die versteckten Kosten der Festhypothek: die Vorfälligkeitsentschädigung

Die gravierendste Einschränkung der Festhypothek ist die Inflexibilität beim vorzeitigen Ausstieg. Scheidung, Wegzug, ein ungeplanter Verkauf: Wird der Kredit vor Laufzeitende zurückgezahlt, hat die Bank ihre Refinanzierung bereits fix abgeschlossen. Den entstehenden Schaden gibt sie als Vorfälligkeitsentschädigung weiter.

Sie berechnet sich im Kern aus Restschuld, Restlaufzeit und der Zinsdifferenz zwischen Ihrem vereinbarten Satz und dem Satz für eine sichere Wiederanlage der Bank.

Rechenbeispiel: Eine Hypothek von 750’000 Franken zu 1,5 Prozent wird fünf Jahre vor Ende aufgelöst. Der sichere Wiederanlagezins liegt bei 1,0 Prozent.

• Zinsdifferenz: 1,5 % − 1,0 % = 0,5 % pro Jahr
• Jährlicher Zinsverlust der Bank: 3’750 CHF
• Über fünf Jahre: 18’750 CHF (zzgl. Bearbeitungsgebühren)

Ein oft übersehenes Detail: Sind die Wiederanlagezinsen im Ausstiegszeitpunkt höher als Ihr alter Satz, macht die Bank rechnerisch einen Gewinn – die meisten AGB schliessen aber aus, dass dieser Ihnen gutgeschrieben wird.

Steuerlich: der Bundesgerichtsentscheid von 2017

Das Bundesgericht hat 2017 präzisiert, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung abziehbar ist (Urteil 2C_1165/2014 vom 28. April 2017):

• Bei Verkauf mit Gewinn: Wird die Hypothek wegen des Verkaufs aufgelöst, gilt die Entschädigung als Anlagekosten und mindert die Grundstückgewinnsteuer.
• Bei Umschuldung: Als Schuldzins vom Einkommen abziehbar ist die Entschädigung nur, wenn die Hypothek durch eine neue beim selben Kreditgeber ersetzt wird.
• Beim Wechsel zu einem anderen Institut entfällt der Einkommenssteuerabzug – ein faktischer Wechsel-Malus.

Mehrere Tranchen (Splitting): Diversifikation – und der Lock-in-Effekt

Viele teilen den Finanzierungsbetrag in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Modellen auf (z. B. eine lange Festhypothek plus eine SARON-Tranche). Der Gedanke: zeitliche Diversifikation, damit nie das ganze Volumen gleichzeitig in eine Hochzinsphase fällt.

Der Haken: Weil alle Tranchen in der Regel beim selben Institut liegen, entsteht ein Lock-in-Effekt. Laufen die Tranchen zeitlich versetzt ab, ist ein Anbieterwechsel praktisch verunmöglicht – bei Ablauf der ersten Tranche ist der Rest noch fest gebunden, eine Gesamtablösung würde Vorfälligkeitsentschädigungen auslösen. Bei der Verlängerung sitzen Sie dann ohne Verhandlungsmacht bei Ihrer Bank, die kaum Neukundenkonditionen gewährt. Dieser implizite Aufschlag frisst den Diversifikationsvorteil oft wieder auf.

Praxistipp: Begrenzen Sie die Laufzeitdifferenz zwischen den Tranchen auf 12–18 Monate. Nur so lassen sie sich später synchronisieren und das ganze Volumen frei am Markt neu ausschreiben.

Erste und zweite Hypothek – und die Amortisation

In der Schweiz dürfen Banken selbstbewohntes Wohneigentum bis 80 Prozent des Wertes belehnen; mindestens 20 Prozent Eigenkapital sind nötig (davon 10 Prozentpunkte «hart», nicht aus der Pensionskasse). Die Tragbarkeit muss auch bei einem kalkulatorischen Zins von rund 5 Prozent gegeben sein – die Wohnkosten sollen etwa einen Drittel des Einkommens nicht übersteigen (Selbstregulierung der Banken).

• 1. Hypothek (bis 66⅔ % des Werts): muss nicht zwingend amortisiert werden.
• 2. Hypothek (der Teil bis 80 %): muss innert 15 Jahren bzw. bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden.

Die Rückzahlung erfolgt direkt (Schuld und Zins sinken laufend) oder indirekt (die Schuld bleibt konstant, Sie zahlen in eine verpfändete Säule 3a ein). Die indirekte Variante bietet einen doppelten Steuerhebel: Die konstant hohen Schuldzinsen bleiben abziehbar, und die 3a-Einzahlungen mindern das steuerbare Einkommen zusätzlich.

Dieser doppelte Hebel hat allerdings ein Ablaufdatum: Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Schuldzinsabzug – der Vorsorgeabzug bleibt, das erste Argument fällt weg. Was das für Laufzeit, Amortisationsrechte und Tranchenplanung heisst, steht im Beitrag Welche Hypothek jetzt abschliessen, damit Sie 2029 handlungsfähig sind.

Grüne Hypothek: echter Rabatt oder Marketing?

Immer mehr Banken werben mit grünen Hypotheken für energieeffiziente Liegenschaften – nachgewiesen etwa über ein Minergie-Zertifikat, einen GEAK der Klasse A/B oder den Verzicht auf fossile Heizsysteme. Die Rabatte liegen meist bei 0,10–0,30 Prozentpunkten, einzelne Förderprogramme gehen weiter.

Der kritische Punkt: Der Rabatt wird fast immer vom Standard-Richtsatz (Schaufensterzins) abgezogen – und der liegt oft deutlich über hart verhandelten Marktkonditionen. Wer die Marge über einen neutralen Vergleich unter Druck setzt, erzielt häufig einen grösseren Abschlag als den standardisierten Öko-Rabatt. Energieeffiziente Objekte sind langfristig trotzdem werthaltiger und besser gegen künftige CO₂-Regulierung geschützt – nur ist der Öko-Rabatt selten das stärkste Preisargument.

Marktumfeld 2026: Zinsen und was gerade gefragt ist

Die Schweizerische Nationalbank hat ihren Leitzins am 18. Juni 2026 unverändert bei 0,0 Prozent belassen. Die Inflation war zuvor vor allem wegen höherer Ölpreise von 0,1 Prozent (Februar) auf 0,6 Prozent (Mai) gestiegen – ein angebotsseitiger Effekt, den die SNB als vorübergehend einstuft. Für 2026 erwartet sie ein Wachstum von rund 1 Prozent (Quelle: SNB, Lagebeurteilung Juni 2026).

Das flache Zinsumfeld verändert das Verhalten der Kreditnehmer spürbar. Gemäss dem Comparis-Hypothekenbarometer hat sich der Anteil der SARON-Hypotheken an den Neuabschlüssen im ersten Quartal 2026 auf rund 18 Prozent verdoppelt; kurze Laufzeiten bis drei Jahre (inkl. SARON) stiegen von 17 auf rund 27 Prozent. Im zweiten Quartal normalisierte sich das leicht (kurze Laufzeiten ~23 %, SARON ~19 %). In absoluten Zahlen bleibt die Festhypothek zwar in der Mehrheit – das Momentum liegt 2026 aber klar bei SARON und kurzen Bindungen.

Der Grund ist rational: Für zehn Jahre Zinssicherheit verlangt der Markt aktuell einen Aufschlag von einem halben bis ganzen Prozentpunkt gegenüber der SARON-Marge. Viele Haushalte mit ausreichender Risikotragfähigkeit sind nicht mehr bereit, diesen Preis für gefühlte Sicherheit zu zahlen.

Übrigens: Für Mietverhältnisse zählt nicht der Leitzins, sondern der hypothekarische Referenzzinssatz – er liegt seit September 2025 bei 1,25 Prozent (Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen).

Wie könnte es weitergehen?

Prognosen sind kein Versprechen. Der Konsens der Schweizer Institute für 2027 lautet sinngemäss: Der SNB-Leitzins dürfte 2026 auf null bleiben; für 2027 gilt eine moderate Anhebung um 25 Basispunkte als plausibles Basisszenario, sofern sich die Konjunktur erholt. Eine Rückkehr in negative Leitzinsen wird als unwahrscheinlich eingestuft. Steigen die Zinsen, würden SARON-Kosten zeitnah um etwa den gleichen Schritt mitziehen; langfristige Festhypotheken dürften über die Kapitalmarktzinsen tendenziell leicht teurer werden.

Wer darauf setzt, dass die Konditionen wieder massiv fallen wie 2019–2021, handelt entgegen dem aktuellen makroökonomischen Konsens. Für die Modellwahl heisst das: Entscheiden Sie nach Ihrer Situation, nicht nach einer Zinswette.

Welches Modell passt zu wem?

Es gibt keine allgemeingültige Antwort, aber brauchbare Leitplanken:

1. Sicherheitsbedürfnis / knappe Tragbarkeit: Wer Schwankungen im Budget nicht absorbieren kann, fährt mit einer Festhypothek ruhiger – sie schützt vor dem Worst Case eines extremen Zinsanstiegs.
2. Flexibilität / geplanter Verkauf / Amortisationen: Wer bald verkaufen, umbauen oder grössere Beträge einbringen möchte, schätzt die einfache Auflösbarkeit der SARON-Hypothek.
3. Risikotragfähigkeit: Wer steigende Zinsen verkraftet und ein Liquiditätspolster aufbaut, hat mit dem SARON historisch die günstigere Finanzierungsform.

Viele wählen bewusst eine Kombination – eine Festhypothek für die Grundtragbarkeit plus eine SARON-Tranche (bis ca. 30 Prozent) für Flexibilität. Achten Sie dabei auf den Lock-in-Effekt und synchronisierbare Laufzeiten.

Sonderfall Ferienwohnung

Bei einer Ferienimmobilie verschiebt sich die Abwägung. Ein Zweitwohnsitz wird häufiger verkauft als der Hauptwohnsitz – bei geänderten Prioritäten, Familie oder Finanzen. Das rückt die Ausstiegskosten der Festhypothek ins Zentrum: Wird sie vor Laufzeitende aufgelöst, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die bei gesunkenen Zinsen leicht mehrere Zehntausend Franken beträgt.

Wer also nicht sicher ist, das Objekt lange zu halten, fährt mit der kurzfristig kündbaren SARON-Hypothek oft besser – ausserordentliche Amortisationen (Bonus, Erbschaft) fliessen zudem unkompliziert in die Tilgung. Ferienimmobilien haben ausserdem eigene Finanzierungsregeln (mehr Eigenkapital, kein Pensionskassengeld) – alles dazu im Leitfaden für Ferienhaus & Ferienwohnung.

Häufige Fragen

Ist die SARON-Hypothek immer günstiger?

Historisch war sie es über die meisten Zehnjahresperioden – garantiert ist das nicht. Sie tragen das Zinsrisiko selbst und sollten Schwankungen budgetieren können.

Kann ich eine Festhypothek vorzeitig auflösen?

Ja, aber meist gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Deren Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz ab und kann erheblich sein.

Was ist besser für den Zinsvergleich – der Schaufensterzins oder ein Angebot?

Der Schaufensterzins (Richtsatz) ist nur ein Ausgangspunkt. Ihr tatsächlicher Zins hängt von Belehnung, Tragbarkeit, Objektnutzung und Verhandlung ab. Ein neutraler Anbietervergleich zeigt Ihre realistische Bandbreite.

Fazit

Der Schweizer Markt erlebt 2026 einen Wandel: Die frühere bedingungslose Vorliebe für lange Festhypotheken weicht einer kostenbewussteren Entscheidung, in der SARON und kurze Bindungen an Bedeutung gewinnen. Für Sie zählt am Ende weniger das Modell an sich als die konkreten Konditionen – und die hängen von Ihrer Situation und einem sauberen Vergleich ab. Wie hypox dabei neutral bleibt, lesen Sie unter wie wir Geld verdienen. Steht eine Verlängerung an, hilft der Leitfaden zum Hypothek verlängern.

Quellen

• Schweizerische Nationalbank – Geldpolitische Entscheide (Lagebeurteilung Juni 2026); Bericht dazu bei SRF
• Bundesamt für Wohnungswesen – Hypothekarischer Referenzzinssatz
• Bundesgericht – Urteil 2C_1165/2014 vom 28. April 2017 (Vorfälligkeitsentschädigung)
• VZ VermögensZentrum – Historischer Kostenvergleich von Hypotheken; Festhypothek oder Saron?; Tragbarkeit
• Comparis-Hypothekenbarometer 2026 – Zusammenfassung bei finews.ch
• SIX Group – Swiss Reference Rates (SARON)

Hinweis: Zeitabhängige Zahlen geben den Stand Juli 2026 wieder und dienen der Einordnung, nicht der Beratung. Massgeblich sind ausschliesslich die Konditionen der jeweiligen Anbieter.